Landshut (ops) - Im Folgenden wird ein Beitrag aus der
Newsletter-Ausgabe 06/2012 der Kanzlei Klumpe, Schroeder + Partner mit
dem Titel "Voraussetzungen und Folgen eines Widerrufs im Zusammenhang
mit dem Erwerb von (fremdfinanzierten) Anteilen an geschlossenen
Immobilienfonds (OLG Brandenburg, Urt. v. 28.09.2011, 4 U 196/10)" zitiert.
Sachverhalt
Ein
Anleger beteiligte sich aufgrund der Empfehlung eines Anlagevermittlers
an einem geschlossenen Immobilienfonds der Falk-Gruppe. Handelnde
Person auf Seiten des Vermittlers war seinerzeit der Bruder des
Anlegers. Der Anleger erwarb eine mittelbare Beteiligung. Die
Einlagepflicht wurde über eine Bank fremdfinanziert. Die Zeichnung
erfolgte am 22.12.2000. Die Endfinanzierung, die eine
Zwischenfinanzierung ablöste, wurde am 22.03./10.04.2001 eingedeckt. Im
Prospekt ist eine Vertriebsbeauftragte genannt, an die die Kosten für
die Eigenkapitalbeschaffung und das Agio bezahlt werden sollten. Die
Vermittlerin war als Untervermittlerin der im Prospekt genannten
Vertriebsbeauftragten tätig. Dass diese eine Provision erhielt, wurde
dem Anleger im Verkaufsgespräch nicht mitgeteilt. Nach Insolvenz der
Falk-Gruppe wurde der Immobilienfonds im Rahmen einer außerordentlichen
Gesellschafterversammlung aufgelöst. Das Fondsvermögen wurde zugunsten
der Gläubigerbanken verwertet. Die Anleger fielen aus. Der Anleger
widerrief seinen Darlehensvertrag und nimmt die kreditgebende Bank und
den Anlagevermittler (Untervermittler) auf Schadenersatz wegen
Aufklärungspflichten bzw. aufgrund des Widerrufs des Darlehensvertrages
in Anspruch.
Entscheidung
Das OLG Brandenburg wies
die Klagen sowohl gegen den Vermittler als auch die finanzierende Bank
ab. Pflichtverletzungen des (Unter-)Vermittlers waren entweder nicht
feststellbar oder jedenfalls verjährt. Eine Pflicht zur Offenlegung der
Vertriebsprovision bestand im konkreten Fall nicht, denn die
Provisionsgrenze von 15 % war nicht überschritten. Der Vorwurf weiterer
Pflichtverletzungen, z.B. über die Sicherheit und Werthaltigkeit der
Beteiligung, konnte dahingestellt bleiben, da dem Anleger sich
spätestens mit Ausbleiben der halbjährlichen Ausschüttungen förmlich
aufdrängen musste, dass sich der Fonds anders als erwartet entwickelte.
Auch war in Geschäftsberichten für das Jahr 2004 bereits auf
Unterdeckungen der Fondsgesellschaft hingewiesen worden. Den
Geschäftsbericht hatte der Anleger spätestens im Jahr 2006 erhalten. Die
im Juli 2010 eingereichte Klage erfolgte daher
nach Ablauf der
Verjährungsfrist. Das Gericht verneinte sodann auch einen Anspruch gegen
die finanzierende Bank nach dem Haustürwiderrufsrecht. Sinn dieses
Rechts ist es, einen Betroffenen vor einer Überrumpelung zu schützen.
Zwischen Zeichnung der Beteiligung und Abschluss des Darlehensvertrages
lag aber ein Zeitraum von ca. 13 Wochen, so dass von einem zeitlichen
Zusammenhang zwischen einer Haustürsituation und der Abgabe der
Willenserklärung keine Indizwirkung für die Kausalität mehr ausging. Die
finanzierende Bank hatte des Weiteren keine eigenen
Aufklärungspflichten verletzt. Bei steuersparenden Bauherren-,
Bauträger- und Erwerbermodellen ist eine kreditgebende Bank nach
ständiger Rechtsprechung nur unter ganz besonderen Voraussetzungen zur
Risikoaufklärung des Kunden über das finanzierte Geschäft verpflichtet.
In Fällen eines institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden
Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts kann
sich der Anleger jedoch unter einer Beweiserleichterung in Form einer
widerleglichen Vermutung auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden
konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit
einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben des
Vermittlers, Verkäufers oder von Fondsinitiatoren oder auch durch
unrichtige Angaben des Fondsprospektes berufen. Im konkreten Fall konnte
der Anleger aber weder etwas zur Täuschungshandlung noch zur Arglist
des Vermittlers vortragen. Schließlich verneinte das Gericht das
Vorliegen eines verbundenen Geschäftes. Es ließen sich bereits keine
ausreichenden Indizien für eine objektive Einheit zwischen Fondsbeitritt
und Darlehensvertrag finden. Es fehlte des Weiteren an einem
persönlichen Kontakt zwischen dem Anleger und der finanzierenden Bank.
Fazit
Damit
Kreditvertrag und finanziertes Geschäft als wirtschaftliche Einheit und
damit als ein verbundenes Geschäft anzusehen sind, ist im Regelfall
erforderlich, dass sich der Kreditgeber bei der Vorbereitung oder dem
Abschluss des Kreditvertrages der Mitwirkung des Verkäufers bedient hat
und der Vertrieb dem Interessenten zusammen mit dem Kauf- bzw.
Beitrittsvertrag den Kreditantrag vorlegt. Voraussetzung ist des
Weiteren, dass sich Finanzierungsvertrag und zu finanzierender Vertrag
wechselseitig bedingen bzw. der eine seinen Sinn erst durch den anderen
erhält.
Donnerstag, 14. Juni 2012
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