Der Blick geht wieder über die Grenzen

Anleger und Initiatoren zieht es wieder ins Ausland. Das beobachtet Magali Marton, Leiterin von DTZ Research in Europa. Deutsche Marktteilnehmer haben alleine im vergangenen Jahr 6,1 Milliarden Euro im europäischen Ausland investiert, 1,3 Milliarden mehr als noch 2009. „Vor allem die großen europäischen Märkte zeigten eine starke Performance“, sagt Marton. Grund dafür sei die positive Entwicklung an den Mietmärkten. DTZ rechnet für die nächsten fünf Jahre mit einem Mietwachstum in den wichtigsten Märkten. Hinzu komme das steigende Vertrauen in die europäischen Märkte. „Auch bislang zögerliche Investoren werden in den kommenden Monaten investieren“, ist Marton überzeugt.

Dazu gehören auch die Initiatoren geschlossener Fonds. Für sie wird es immer schwieriger, in Deutschland Immobilien zu finden, die Ausschüttungen von sechs Prozent versprechen und die hohen Ansprüche der Anleger an die Sicherheit erfüllen. „Das eingeschränkte Angebot an Core-Assets in den wichtigsten europäischen Märkten treibt die Investitionsnachfrage in andere Städte und geografische Lagen“, bestätigt Richard Bloxam vom Maklerhaus Jones Lang LaSalle. Die Emissionshäuser hoffen, dass die Anleger mitgehen.

Hoffnung macht den Initiatoren der Erfolg der Holland-Fonds. Nachdem die Preise wieder auf einem normalen Niveau angekommen sind, geben sich  die Einkäufer der Emissionshäuser derzeit in den Niederlanden die Klinke in die Hand.

Für Anleger könnte sich Holland wieder lohnen. Noch ist der Leerstand mit rund 17 Prozent enorm hoch. Die niederländische Bouwfonds Real Estate Investment Management geht aber davon aus, dass die Nachfrage nach Büros ab 2012 wieder ansteigen wird. In den Preisen und den Mieten ist also noch etwas Luft nach oben. Da sich die Fonds zudem gut platzieren lassen, dürften in diesem Jahr noch einige Holland-Fonds folgen.

Auf Dauer dürfte die Luft aber dünner werden. Denn die Preise in den Niederlanden haben schon wieder kräftig angezogen. Nicht wenige Initiatoren sind der Meinung, dass sich die sechs Prozent Ausschüttung, wie sie derzeit bei Holland-Fonds versprochen werden, nicht auf Dauer halten lassen.

In anderen Ländern ist das schon jetzt kaum noch möglich. Beispiel Großbritannien. Hier haben sich die Preise in den besten Lagen so schnell erholt, dass viele Fonds den idealen Zeitpunkt für den Einstieg schlichtweg verpasst haben. Einzig die Real I.S. ist derzeit mit einem London-Fonds am Markt. Andere Initiatoren schauen sich derzeit noch nach geeigneten Immobilien um. Mit einer großen Zahl an London-Fonds rechnet aber kaum ein Initiator. Auch in Frankreich oder in Österreich sind Initiatoren auf der Suche nach Anlagemöglichkeiten. Doch auch hier haben die Preise so schnell wieder angezogen, so dass lukrative Fonds kaum noch zu konzipieren sind.

Das wird sich in diesem Jahr kaum ändern, glauben die Immobilienexperten der Credit Suisse. Sie sehen weder Potenzial für weitere Renditekompressionen, noch einen deutlichen Anstieg der Ankaufsrenditen. Allerdings werden die Mieterträge wohl deutlich anziehen. „Deutschland, Frankreich und Polen dürften dabei eine Outperformance erzielen“, ist sich die Credit Suisse sicher.

Vor allem Polen sehen nicht wenige Initiatoren als ein ideales Investitionsziel an. Nur an die Umsetzung traut sich kaum jemand. Zu groß ist die Angst, dass den Vertrieben und Anlegern Osteuropa-Fonds nicht zu vermitteln sind. Das Emissionshaus elbfonds wagt den Schritt dennoch. Das Land sei hervorragend durch die Wirtschaftskrise gekommen, sagt Stephan Groth, Geschäftsführender Gesellschafter der elbfonds GmH. Zudem biete das Land stabile politische Verhältnisse und gute wirtschaftliche Perspektiven. Dennoch kommen für ihn derzeit nur Einzelhandelsobjekte für einen Fonds in Frage. Die Preise für Büroimmobilien seien zu hoch, bei Wohnungen käme das Wechselkursrisiko hinzu. Die großen Einzelhandelsketten zahlen dagegen die Mieten in Euro. Das Problem für elbfonds: Ein Blindpool, der in Osteuropa in die Entwicklung von Shopping-Centern investiert, steht bei den meisten Vertrieben nicht gerade auf der Wunschliste.

So schauen viele Initiatoren lieber nach Übersee. Australien, Kanada und die USA gehören zu den Ländern, die für Anleger in diesem Jahr interessant werden können. Für Peter Kallmeyer vom Emissionshaus Buss Capital gehört Australien zu den Favoriten. Das Land sei steuerlich und von den wirtschaftlichen Aussichten nahezu ein perfektes Investitionsziel. Außerdem seien die Immobilienpreis derzeit noch moderat. Einzig das Fremdwährungsrisiko könnte Anleger abschrecken. Auch Kanada bietet eine stabile Wirtschaftsentwicklung. Allerdings sei es sehr schwer, etwas Vernünftiges zu finden, meint Stefan Ziegler, Mitglied der Geschäftsführung der KGAL in Grünwald bei München.

Unterschiedliche Meinungen herrschen beim Thema USA . „Aus Immobiliensicht ist jetzt genau der richtige Zeitpunkt, um in den USA zu investieren“, ist sich Oliver Georg, Geschäftsführer von Behringer Harvard Europe, sicher. Andere Initiatoren glauben, dass sich US-Fonds derzeit noch nicht unter die Anleger bringen lassen. Die negative Berichterstattung verunsichere die Anleger zu stark, so die überwiegende Meinung.

Dabei sprechen vor allem die Unternehmensdaten in den USA eindeutig für eine Erholung. Die Erholung führe zu mehr Beschäftigung und damit zu mehr Nachfrage nach Büroimmobilien. Viele professionelle Investoren haben das bereits erkannt. „Bei Büroimmobilien im Core- Segment beobachten wir Preise, die das Vor-Rezessionsniveau bereits wieder erreicht haben“, teilt die WealthCap auf Anfrage mit. Dies gelte insbesondere für die Top-Standorte wie Washington DC oder New York. Die Zeit für deutsche Fondshäuser, an diesen Standorten Immobilien zu finden, die noch Ausschüttungen von mehr als sechs Prozent zulassen, ist vorbei.