Geschlossene Immobilienfonds laufen gegen den Trend anderer Assetklassen bereits wieder gut. Dies nährt die Hoffnung auf eine Erholung der gesamten Beteiligungsbranche
Deutsche Immobilienfonds bilden 2010 Schwerpunkt
Deutschlandfonds hatten bereits die letzten Jahre immer eine führende Rolle bei den Platzierungszahlen gespielt. Innerhalb der Immobilienfonds werden sie aber 2010 wieder die Führungsrolle übernehmen. Konnten dem VGF-Branchenzahlen nach inländische Konzepte im ersten Halbjahr 2009 gerade 260,2 Millionen Euro Eigenkapital einsammeln, was rund 30 Prozent entsprach, konnte sowohl der Anteil an den Gesamtimmobilienfondszahlen auf circa 55 Prozent beziehungsweise nominal auf 691,4 Millionen Euro im ersten Halbjahr 2010 gesteigert werden. Damit sind Inlandfonds die Träger des Aufschwungs in dieser Beteiligungskategorie.
Auch die Planungen für das zweite Halbjahr 2010 sprechen nach einer Untersuchung von Scope Analysis keine andere Sprache. Bei der Anzahl der für die zweite Jahreshälfte anstehenden Neuemissionen im Immobiliensegment ist Deutschland als Zielmarkt mit 65,38 Prozent ganz vorne, gefolgt von dem restlichen Europa mit 21,66 Prozent. Darin enthalten sind die zwei größten europäischen Zielmärkte Österreich mit 3,85 Prozent und Niederlande mit 1,92 Prozent. Internationale Investitionsregionen spielen derzeit mit 13,47 Prozent eine geringere Rolle. Hier liegt der größte Teilmarkt in den USA bei 3,85 Prozent.
Allen voran können Wohnimmobilienfondsanbieter wie zum Beispiel fairvesta oder sehr investorenorientierte Konzeptionen wie PI Pro•Investor, aber auch Einzelhandelsfondsanbieter wie ILG und Hahn mit ihrer Historie ebenso wie CH 2 auf den deutschen Markt profitieren. Aber auch Bankinitiatoren wie zum Beispiel Real I.S. konnten mit renditeorientierten Strukturen in Verbindung mit langfristigen staatlichen beziehungsweise halbstaatlichen Mietern überdurchschnittliche Platzierungserfolge realisieren.
Konzeptionsparameter verändern sich wenig
Wenn man in die Analyse der Konzeptionsparameter wie Scope Analysis in ihrem Emissionshausführer vom September 2010 geht, fällt auf, dass sich diese trotz der Krise relativ stabil zeigen. Zwar ist die Prognoserendite nach Steuern mit 5,39 Prozent für Inlandsfonds und 6,81 Prozent für Auslandsfonds leicht zurückgegangen, jedoch sind die Weichkosten in Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio (Inland 18,7 Prozent /Ausland 15,87 Prozent) und die Fremdkapitalquote (Inland 36,95 Prozent /Ausland 25,92 Prozent) in den letzten fünf Jahren relativ unverändert geblieben. Lediglich die Laufzeiten der Fonds sind teilweise deutlich zurückgegangen. Waren bei deutschen Immobilienfonds noch über 17 Jahre konzipiert worden, sind dies heute nur noch 14,48. Bei Auslandsfonds verringerte sich die geplante Laufzeit immerhin um etwas über einem Jahr auf heute 9,64.
Core schützt vor Schaden nicht
Auf dem WMD Exklusivforum im Oktober 2010 hielt die Immobilienlegende, Verleger und Consulter Werner Rohmert, einen vielbeachteten Vortrag, der sich von den weichgespülten Werbeaussagen mancher Prospekte wohltuend absetzte. Er skizzierte anhand von langjährigen Zahlenreihen, dass auch Core Immobilien nicht einmal einen Inflationsausgleich in den letzten 15 Jahren gebracht hatten. Vielmehr verbindet das klassische Core Objekt in 1A-Lage und A-Kategorie die niedrigen Cashflow-Positionen mit den höchsten laufenden Kosten und höchsten Instandhaltungs- / Revitalisierungsbedarf, höchsten Mieteransprüchen und höchster Volatilität. Was früher als Risikenbezeichnet wurde, wird heute Chance genannt. An konkreten Beispielen aus der Welt der offenen Fonds wurde die Technik der Geldvernichtung mit den sogenannten Prämienobjekten aufgezeigt. Seine Eingangsthese, Immobiliengeschäft basiert auf Verantwortung gegenüber dem Anleger, unterstreicht dies. Zumindest konnte er der geschlossenen Fondsbranche bescheinigen, die Blase 2006 bis Mitte 2008 nicht mitgemacht zu haben.
Green Building gewinnen auch im Beteiligungsmarkt an Bedeutung
Green Building ist in diesem Zusammenhang das Schlagwort des Jahres 2009. Erste Fonds sind auf den Anlagemarkt gekommen. Zugrunde gelegt ist dabei die Idee, neben üblichen immobilienwirtschaftlichen Faktoren ein optimiertes Energiemanagement für das Objekt anzubieten. Das reicht von der Nutzung regenerativer Energien bis hin zur passiven Energieeinsparung durch entsprechende Kleinanlagen mit Wärmetauschern. Der Begriff Nachhaltigkeit kann im Immobiliensegment auch anders verwirklicht werden. Hierbei stehen die soziale und nachhaltige Nutzung im Mittelpunkt. Seniorenresidenzen, medizinische Einrichtungen sowie kirchliche und öffentliche Bildungseinrichtungen können dazu gerechnet werden.
Der Vorteil einer Investition in nachhaltige Immobilienfonds ist die Nutzung des traditionellen Anlagesegments Immobilien. Verbunden mit ökologischen und sozialen Aspekten können dort zusätzliche Renditechancen genutzt werden. Herauszustellen ist hierbei noch einmal, dass der Begriff „nachhaltige Gebäude“ weiter reicht wie der Bereich Green Building. Nachhaltige Gebäude haben, wie oben erwähnt, neben den rein ökologischen Faktoren auch Aspekte wie Lebenszyklus, Gesundheit und soziokulturelle Gesichtspunkte im Fokus. Bei der Auswahl ist zu beachten, dass der nachhaltige Ansatz nicht als Feigenblatt für nicht marktgerechte Immobilien dient.
Offene Immobilienfonds in der Realität angekommen
Die offenen Immobilienfonds erleben ihr Waterloo. Obwohl eine staatliche Zwangsabwertung vermieden werden konnte, hat dieses Produktsegment seinen guten Ruf eingebüßt. Noch vor Jahren wurde es als quasi mündelsichere Anlage ohne jegliches Verlustrisiko verkauft. Heute sind zahlreiche Fonds geschlossen. Das bedeutet, Anleger kommen über eine gewisse Zeit nicht an ihre Gelder. Der Mythos einer jederzeit liquiden Anlage mit aber langfristig orientiertem Investitionsgegenstand ist damit geplatzt. Schuld sind aber weniger die Kleinanleger, für deren Auszahlungswünsche meist die gesetzliche vorgeschriebene Liquidität ausreichen würde. Gründe sind eher bei nervösen Profiinvestoren zu sehen, die offene Immobilienfonds als Alternative zum Geldmarkt sahen. Nun greift die zweite Phase der Auflösungserscheinungen: Denn dem Investmentgesetz entsprechend müssen Immobilienfonds aufgelöst werden, wenn sie binnen zwei Jahren nicht wieder ordnungsgemäß laufen! Dies alles spielt geschlossenen Fonds in die Karten. Denn diese als nicht verkaufbar geltenden Anlagevehikel haben dies zumindest bereits im Voraus immer bekundet.
Immobilienkrisenherde
Weltweit gibt es auch einige Brandherde. Zuerst ist hier Dubai zu nennen, wo eine Mischung aus Extremspekulation und Größenwahnsinn aufeinandertrafen. Mehrere hundert Millionen deutsche Anlagegelder warten dort noch auf Rettung. Ob die kommt, ist fraglich. Zum anderen ist dies sicherlich auch noch die USA . Das Rad fängt sich dort für Investoren wieder an zu drehen. Schwierig und wenig transparent erscheinen weiterhin Immobilieninvestitionen in Russland und Asien, wie man an den DBM-Riesenradfonds leider gesehen hat. Hier zählen Beziehungen. Aber hat man das nicht auch von Dubai gesagt?
Zusammenfassend kann man von einem bevorstehenden Aufschwung bei geschlossenen Immobilienfonds ausgehen. Wichtig für Anleger ist, sich genau im Verkaufsprospekt über den Markt, die Kosten und die Prognosen zu informieren und sie mit einer Internetrecherche etwas zu verifizieren. Das kann jeder, und die größten Fallstricke fallen auch fachfremden Investoren auf. Und so mancher Emissionsprospekt ist spannender als ein Krimi. Viel Freude beim Lesen.
Links zum Thema:
Jones Lang LaSalleScope AnalysisVGF e.V. - Platzierungsergebnisse im 2. Quartal 2010Der Immobilienbrief
Es ist schon paradox, zu welchen Maßnahmen der Geldnotstand des Bundeshaushalts die Politiker und Beamten auf der Hatz nach so genannten Steuersparlöchern treibt. Vor Jahren oder Jahrzehnten noch zur Ankurbelung von Investitionen gedacht, will man nun das Geld sofort und gleich in den Staatskassen klingeln hören.
